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二手房交易纳税评估基准价本月起调整 中介:暂未上调

[ 2015-08-08 来源: 作者:未知 浏览 0 次 评论 0 http://www.tzzufang.com/ ]
近日,在广州市房屋交易登记中心现场,地税贴出了一张不太起眼的“温馨提示”,上面写道:“我局将自2 ...      近日,在广州市房屋交易登记中心现场,地税贴出了一张不太起眼的“温馨提示”...
近日,在广州市房屋交易登记中心现场,地税贴出了一张不太起眼的“温馨提示”,上面写道:“我局将自2 ...

近日,在广州市房屋交易登记中心现场,地税贴出了一张不太起眼的“温馨提示”,上面写道:“我局将自2015年8月1日起定期调整存量房交易计税基准价格体系,并据此确定交易评估价格。特此提示。” 二手房交易纳税评估基准价本月起调整 市场忧虑会否重演三年前大幅跳升?

从8月1日起,广州市地税局调整存量房交易计税基准价格体系。记者近日向二手房中介了解调整计税价格后的税局评估价,普遍反应暂时未有上调评估价的情况。不过,一位中介人士向记者透露,7月份有一宗中心六区二手房交易,买卖双方在网签合同“备注”,房屋带有家私家电,买家需另向业主支付5000元。结果,评估价刚好比网签价多5000元,故此中介人士猜测政府对二手房交易的价格盯得非常紧,连交易合同“备注”都看得非常仔细。

本次调整对市场影响不大

本次调整被广州市地税称之为“定期调整”。广州市地税曾于2012年4月进行较大调整,计税系统当时刚上线,市区多个板块在系统上线后价格猛涨40%左右。不过,地税二手房计价系统至今已运行3年,二手房网签也有4年,交易系统累积的个案已超过10万宗,地税根据二手房成交所累积的个案价格已足够多,本次定期调整料不会引起太大的波动。

新的二手房交易计税基准价格体系自8月1日起执行,至记者发稿时不过几天时间。记者向广州市三大中介行查询是否遇到地税上调评估价的情况,有关人士均回答“网签交易价格都为真实报价,暂时未发现有上调的情况”。

从上周广州市公布上半年财政收入的情况可以看出,今年上半年广州市财政预算总收入同比减少两成多。究其原因,最首要的是卖地收入同比大减,房地产相关的税收也不给力。地税适时在政府“水紧”的时候调整二手房交易计税价格基准体系,不排除有增收的考虑。

回顾

2012年核价系统上线

“阴阳合同”见光死

覆盖广州十区两市所有住宅、别墅等存量房的广州市评估核价系统于2012年4月1日正式上线。当时政府有关方面期望这一系统上线后,在住宅存量房交易中普遍存在的“阴阳合同”遭到封杀。

记者当时曾对系统上线前后的二手房交易价做深入采访,据了解,评估系统的“杀伤力”的确很大,部分区域的评估价在2012年4月1日前后跳升幅度甚大,环市路天胜村混合结构楼梯楼在4月1日前报税9000元/m2可通过,4月1日后评估核价已变为14600元/m2;一德路电梯楼之前报税“9字头”也可过,但后来已变成15000~16000元/m2。

据记者了解,2012年广州市中心六区的二手房价格约为1.5万元/m2,如今广州市二手房价格已过2万元/m2,涨幅在30%以上。同时由于使用银行按揭购房的二手房买家占市场70%以上,目前地税的评估价已与市场非常贴近,本次调整价格应只是例牌做法,市场不必对此作过度反应。

玩火

怪!银行评估价莫名虚高

险!网签价造假套现炒股

据记者了解,在二手房买卖之中,存在多达4个价格。一是买卖双方的真实交易价;一个是二手房网签合同价;一个是银行委托评估公司对按揭物业作出的评估价;一个是地税的评估价。地税评估价是俗称“发票价”,买家买房获得的发票价格,纳税也是据此价格来交。银行委托评估公司所得出的评估价则对按揭买家影响较大,按揭贷款成数乘以评估价,就是按揭买家贷款的本金。

在实际操作中,由于银行贷款系统与二手房网签对接,出于风险控制的原因,银行一般采取“孰低”原则来确定按揭物业的价格,评估价低于网签价格,按评估价来贷款;评估价高于网签价格,按照网签价格来贷款。地税评估物业价格则是按照“孰高”原则来确定应纳税物业的价格,网签价格与地税系统的评估价格哪个高,就按照哪个价格来纳税。

报高成交价 骗取高额贷款

今年上半年股市兴旺,一些二手房买家于是想出“零首付”买二手房的招数,在番禺一些区域出现银行评估价大幅高于真实成交价的情况。据知情人士透露,由于银行评估系统的“孰低”原则,买卖双方必须在网签合同上进行“造假”,人为上调网签价格,再利用评估公司对某些区域或某些房型的价格差异,贷款七成实际上就相当于购房总价,因此购房者可以套出相当于首期的资金出来使用。

据中原汇瀚按揭高级经理莫静分析,在市中心一些楼梯楼,3~5层的“黄金”楼层价格与顶楼八九楼存在较大的价格差,如“黄金”楼层在2.5万元/m2,顶楼则在1.9万元/m2,如果评估公司按照“黄金”楼层的价格来评估顶楼物业,的确有可能上浮30%以上的楼价。在实际交易中,业主不一定愿意配合买家进行报高价,因为业主会觉得本来可以卖高30%,现在我便宜卖给你,还要配合造假,心里不爽。不过由于顶层楼梯楼较难出售,业主有时也不得不配合买家的报高价行为,因此出现“零首付”的套现行为。

骗贷炒股 小心“输到渣都无”

莫静认为,在正规中介促成的交易中,基本上都必须按真实价格进行报价,报高价对买家潜在风险很大。首先,纳税成本高。通常二手房税费的交易成本占总价的10%,报高交易价30%,无形中税费要多给3%。其次,上调评估价意味着贷款本金增大,每月还贷的支出比之前要增多,买家必须有足够的流动资金来还月供。最后,股市动荡,一不好彩“套”出来的首期款在股市中“输得渣都没了”,买家面对投资亏损还需每月按时供楼,个人生活压力将十分巨大。(记者李凤荷)

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